谈谈我对对近期楼市的一些看法！

杭州正式官宣，仅仅保留4区，其他区域全部放开限购，同时还降低了利率和首付款比例，非本市户籍买房也不再要求社保年限！

杭州楼市这次算是“脱光”了，这标志着，强二线城市为了救市，能够打的牌，几乎都打了！

接下来，影响楼市走势的，有两件至关重要的事情！

第一，北上深何时进一步松绑楼市；

第二，超大和特大城市启动棚改2.0计划；

这两件事情，将直接决定了未来一年，楼市的活跃程度！根据目前蒋老师手里面掌握的数据来看，已经有162个大型棚改项目通过了报批，预计未来5年内，我国将启动3000-4000个城中村改造项目，惠及人口超过1000万！

谈到城中村改造计划，其实这里面有很多猫腻，按照政策规定，一共有三类房子需要实施改造：

第一类：楼龄太老的房子，直接拆除新建

第二类：还能用的房子，升级改造；

第三类：处于两者之间的，拆一半，改一半；

其实这项政策的规定，相当模糊，也容易打擦边球，如果是位置还不错的城中村，房子能卖得起价格， 开发商肯定愿意全部拆除重建，不管你楼龄是20年、还是30年、40年，统一拆除新建即可！

如果是位置不太好，或者是房子卖不起价格，不管你房子楼龄有多老，几乎开发商都没有兴趣参与，毕竟，亏本的买卖，没人愿意干！

蒋老师通过内部粉丝群的反馈，目前北上广深很多城中村的村民开始签字了，这里面很多位置不错的城中村，根本不会考虑房子的老旧程度，都会统一拆除重建，这就是目前的棚改2.0真实现状！

相比于2015年的棚改，这次棚改有两个特别之处，第一，这次棚改是专项债，而2015年是国开行；第二，这次是针对22个超大和特大城市，而2015年针对的是全国所有城市；

虽然普适性大大降低了，但也从侧面说明，这次的威力更聚焦了，注定这22座城市会硝烟弥漫，棚改2.0的推动，会给接下来楼市带来哪些影响？普通人应该如何应对这场楼市大变局呢？别急，蒋老师慢慢告诉你真相！

1，棚改是去库存最大的利器

这次棚改，跟上一次是截然不同的模式，网上已经有很多小作文，说接下来一二线城市的房价会暴涨，再不买房就晚了！

其实并非如此，虽然棚改可以去库存，但也要看具体城市，比如说像郑州、青岛、哈尔滨这样的城市，天量的库存，你怎么去？一场棚改就去掉了？肯定不现实，但对于一线城市来说，尤其是深圳，去库存效果那肯定是好的，势必会拉升房价！

2，90%的城市新区，将一地鸡毛

首先，城中村旧改，直接利好就是市中心的老城区，这里本来配套不错，就是房子老旧了，现在拆了重建，将直接提高市中心的居住品质，进一步拉高均价，中心城区和郊区的房价差距，未来只会越来越大！

那么城市新区，直接会破产，我们国家有300个城市，一共规划超过3000个城市新区，相当于一座城市就有10个新区，但我告诉大家，这3000个新区，2900个都是一地鸡毛！

最典型的城市新区，就是高铁新城，你的老家是不是就规划了高铁新城，原先也规划了很多写字楼，超高层住宅，现在呢？这些楼盘迟迟未开工，这里面有很多原因：

首先，我国的高铁新城，大多数都位于城市郊区，而非中心区，那里配套不成熟，人烟稀少，开发商只是在那里圈了一块地，如果人气起不来，谁也不可能冒着这么大风险去投资，结果就是凉凉！

其次，别以为高铁一通，黄金万两，高铁只是对核心城市有利，你老家通的高铁越多，外出的人口就会越多！这才是真相！

人口的虹吸，绝对是高能级城市吸低能级城市，你何时见过低能级城市去吸高能级城市呢？

所以，这些年在高铁新城买房的朋友，肯定是碰了一鼻子灰了，你在一线城市工作，为了图方便，在老家高铁新城买了个房，现在5年时间过去了，房价不仅没涨，而且也租不出去，最关键是你装修还花了几十万，过年回家也不会去住，因为你会发现，住老家旧房子，比住高铁新城更有烟火气！

这种投资失败的例子，数不胜数！

3，虽然棚改对核心城市主城区是利好，但我还是想告诉你，牛逼的新区，以后会更牛！

这个道理很简单，以前一座城市要发展10个新区，现在棚改推动起来了，好了，直接把原来9个新区都放弃了，现在一心一意只搞一个新区，那么这个新区能够获取的城市资源，是不是更多了？

我们以成都为例，天府新区只会越来越牛，与此同时，其他新区，尤其是三圈层的新区，最后只能沦为一地鸡毛！

武汉也是一样，前些年规划了长江新区和武汉新城，但现在几乎都发展停滞了，但光谷却还在飞速发展，这种分化，每一座城市都在上演！

所以，接下来买房的逻辑、策略、思路一定要变了，具体怎么变？给大家6点建议：

第一，在选择城市新区的时候，一定要同时满足以下六个条件：

1，距离主城区越近越好，最好是无缝接壤，中间没有隔离地带；

2，最好处于城市发展主轴上，比如说武汉就是长江，深圳就是深南大道、长沙就是湘江和五一大道，成都就是天府大道！

3，最好要有强大的产业基础作为后盾；

4，最好要入住率已经大于60%；

5，最好配套已经成型，地铁、教育、医疗、产业、写字楼、人口已经慢慢开始导入进来；

6，最好拥有改善级的居住密度！

如果你买的新区，同时符合以上六点，那么恭喜你买对了！

第二，从现在开始，请把“炒房”两个字，从你脑子里面抹掉！

因为炒房的时代，在2020年就结束了，不管你多有钱，即便你现在跑去深圳、香港这样的城市买房，你也不可能闭着眼睛买房了，即便买对房子，升值率跟过去没不能同日而语了！

为什么叫大家忘记炒房呢？是因为买房赚钱这件事情，跟90%的人没有关系了！

现在买房投资的最低门槛，一线城市最低2000万，二线城市最低800万，如果你连这个钱都没有，就不要考虑靠买房来赚钱了！

所以，千万不要再加杠杆买房，千万不要超出自己能力去买房，千万不要掏空六个钱包去买房！

总结一句话，就是如果你钱不够，就不要想着去买房了！有房子住就行了，住人才房也好，公租房也好，还是自己租房也好，风险都是可控的！

第三，如果你手上钱管够，那么我也不建议你去“炒房”，而是选择“资产配置”

请注意，炒房和资产配置的思路完全不一样，因为炒房的逻辑是赚取中间的涨幅，而资产配置的思路是你的现金流为正！

第四，只买排名前5%的优质房源

买房要开始收缩了，首先选对城市，也就是我经常说的“4+7”城市，其次在这11座城市里面，以前告诉你的是，有20%的房子是可以买的，80%的房子是不能买的，现在不是这个逻辑了，现在改为，买前5%的房子，95%的房子要从你买房清单里面划掉！

所以，你要给自己树立更为严苛的买房安全边界线！

第五，把买房的周期拉长

过去买房，我会告诉你，5-7年就是一个周期，但以后不是这样的，周期会无限拉长，有可能是8年、有可能是10年，也有可能是20年、甚至30年！

但你至少要有10年为一个周期的眼光，来看待当前的楼市，如果你当下为了投资，买下一套房，但是你手里的现金流，支撑不了10年，那我建议你老老实实租房，不要买房了！

但是你现金流充沛，不管是10年、20年、30年，你都能够支撑下去，那么我建议你还是买房，还是我那个标准，一线城市买总价2000万以上的房子，二线城市买总价800万以上的房子，毕竟，这个世界，除了房子，还有什么能够帮你跑赢通胀呢？黄金行不行？股票行不行？期货行不行？指数基金行不行？茅台行不行？

这些你心里面更没底了，起码优质稀缺的房子，你心里面是踏实的！

第六，记住，你的资产盘子里面不能没有房子，否则你的杠杆没法扩大，货币之水，国家红利，你也没法接到！

最近我的一个资深铁杆粉丝，给我发来消息，他把自己在上海道里官邸一栋别墅重新装修一遍，花了3000万，我问他，为什么花这么多钱？

他说把顶楼扩建了，花了点关系，把房产证面积也扩大了，虽然花了3000万，但这一操作，直接赚了2亿，ROI是1:7，很划算了！

我内心想：大佬你这是赤裸裸的炫富呀，于是我偷偷去网上查了查，大佬所在别墅小区，最新的房子成交均价是多少，不查不知道，一查吓一跳，65万一平米！

难怪加建一层，就赚了2亿，大佬不愧是大佬，财商是普通人望尘莫及的！

之前是大佬向我付费咨询，在我这里消费了差不多20万人民币，这次为了解开我心里面的投资与商业疑惑，我主动提出一个请求，愿意花20万元，购买大佬一顿晚餐的时间，顺便跟大佬请教一些投资心得：

这场谈话，我们持续了将近90分钟，我一共问了大佬6个问题，接下来，分享给大家，希望能够给大家带来一些不一样的启发！